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互换房屋是房屋交易吗,房屋互换是交换的使用权还是所有权?

2020-02-13 05:14:21

房屋互换以前在我国是以房屋使用权的交换开始的,当时人们主要是以生活方便、工作就近来达到互便互利的目的。而现在,即使在房屋资源大量存在的情况下,也是有房屋所有人进行房屋互换的。那么互换房屋是否属于房屋交易呢?房屋互换是交换的使用权还是所有权?

网友咨询:直系亲属房屋产权互换属不属于房屋交易,房屋互换是交换的使用权还是所有权?

山东德衡律师事务所刘金玲律师解答:

互换房屋属于房屋交易,是不同程度的房屋交易行为,房地产互换,从其性质和属性来说,仍是不同程度的房地产交易行为,因为它涉及到所有权或者使用权的变更,而且必须交纳有关交易税费。

房屋的使用权可以互换,其所有权也可以互换。房地产互换,从其性质和属性来说,仍是不同程度的房地产交易行为,因为它涉及到所有权或者使用权的变更,而且必须交纳有关交易税费。现实中有三类互换房屋,其关键点有:

1、使用权房屋之间的互换

关键在于产权人是否同意,如公房互换必须由国家经营出租单位同意办理。其次,超面积或明显收益一方,按自愿协商原则对另一方进行补偿。

2、房屋所有权与使用权之间的互换

关键在于分清所有权性质。房屋所有权变更一方按照正常买卖程序,到房地产管理单位办理交易过户手续,正常纳税,使用权不折抵价格。使用权需变更一方,到该房屋所有权人处申请变更,并需经该所有权人同意才能成交。

3、房屋所有权之间的交换

在这里关键是掌握交换价值对等与否。按照我国管理法规,交换产权房屋如经评估审定,价格相等则免交契税。如若交换产权房屋双方价值不等,根据国家有关契税条例,交换双方房屋价值差额,即价值高房屋价格减去价值低房屋价格,应该上交契税及其他有关税收。房地产互换不是简单的户权人或使用人名字的互换,只有掌握了有关法规,才利于互换双方的谈判,使双方能够真正按需各得其房。

《城市房地产管理法》第五条,房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

刘金玲律师解析:

房屋互换的办理:

1、置换登记:居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料,办理置换登记手续。

2、价格评估:初评须上门实地详细勘察,再经过专业人员认真计算,进行复评,从而提出房屋的评估价格。

3、置换委托:确定置换意向后,可正式委托置换公司进行房屋置换服务,签订房屋置换委托协议书。

4、签订合同:房屋委托后,由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家,并陪同实地看房,直到居民满意后,正式签订有关交易合同或确认书。

5、办理手续:在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后,根据合同约定,房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等,并可以开始办理相关手续,完成房屋交割的全过程。

6、交割物业:交割验收时,必须符合以下几个条件:委托置换的房屋原有户口全部迁出,室内物件搬空,水、电、煤、通讯费用等全部结清。

房屋交易时有哪些注意事项?

首先要确认该房屋是允许出售的,不存在别人的优先购买权。还要审核房产权的真实可靠和完整,最怕瞒着家人或共有产权其他方私自出售住房的。

其次是了解二手房的准确建筑面积,以产权证上注明的为准,其他面积不算数;并上门核对房型结构及楼房间隔,房屋质量,周围环境,特别注意未来的邻居,以及是否嘈杂,有没有与物业的遗留问题。

再次,除了产权过户,还需注意水、电、煤、电话等其他项目的过户。如该屋内有户口,要敦促卖方按时迁出。对水、电、煤气、有线、户口迁出等附属环节细节问题要有明确约定。如果卖主答应屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器全部或部分赠送,实际交房时有可能承诺的空调、热水器不见踪影,甚至门窗被卸。所以买方在收房前一定要预留部分保证金,并把具体交房标准写进合同之中,同时规定违约责任。

第四,在签订购房合同时,一定要按程序签订《房屋买卖合同》,到产权中心办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续,交易时最好一手办过户,一手交钱。不要轻易提前付钱。签订《房屋买卖合同》时必须清楚表明各方的责任及义务,如毁约责任、逾期搬迁交房责任、逾期付款责任及其他违约责任等,这既有助于避免违约,又为可能发生的诉讼争取有利的条件。

第五,签订《房屋买卖合同》时,对支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等要写明。买房款一定要由卖方而不是中介出具收据。为保证资金安全,如有可能最好能采用资金监管方法,还必须明确交房时间、交验房屋时的费用由谁承担。

房产互换以前在我国是以房屋使用权的交换开始的,当时人们主要是以生活方便、工作就近来达到互便互利的目的。

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